Superbonus 110% in condominio: questioni giuridiche

31 marzo 2021

Gli edifici condominiali sono tra i principali beneficiari del Superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico, previsto dal cosiddetta Decreto Rilancio (art. 119, comma 9 del Decreto Legge n. 34/2020 ).

Al momento di richiedere l’agevolazione, i dubbi sono tanti: per esempio, quali regole bisogna osservare per poter beneficiare dell’incentivo? Cosa succede se c’è la maggioranza, ma uno dei condomini non è d’accordo a procedere con i lavori? Cosa succede in caso di abusi edilizi?

Ecco le risposte ad alcune domande più frequenti.

L’assemblea condominiale sta valutando l’opportunità di accedere al Superbonus 110%. Quale maggioranza è richiesta per decidere?

Per dare il via libera ai lavori con il Superbonus, l’assemblea deve approvare la decisione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Lo stabilisce l’articolo 119 comma 9 bis del Decreto Rilancio.

Il condominio vorrebbe sfruttare il Superbonus per rifare il cappotto termico dell’edificio. Uno dei condomini è contrario alla decisione e lo fa annotare nel verbale dell’assemblea indetta per deliberare i lavori; tuttavia, poichè la maggioranza prevista dalla legge è rispettata, l’assemblea approva comunque l’intervento. Il condomino dissenziente può rifiutarsi di partecipare alla spesa?

La risposta è no; il rifacimento del cappotto termico va eseguito sulle parti comuni dell’edificio, ed è quindi un intervento di cui beneficia l’intero condominio. Per legge la spesa va ripartita tra tutti i condomini, compreso chi dissente dall’esecuzione dei lavori, in proporzione alla proprietà millesimale di ciascuno oppure in base a criteri diversi eventualmente stabiliti dal condominio.

Abito in un condominio di 12 appartamenti. All’interno di uno degli appartamenti è stato realizzato un abuso edilizio, che però non coinvolge le parti comuni dell’edificio. Il condominio può comunque accedere al Superbonus 110% per il rifacimento del cappotto termico, oppure l’abuso blocca l’accesso alla agevolazione?

In questo caso il Superbonus spetta comunque (a patto, naturalmente, di rispettare tutti gli altri requisiti). Il comma 13 ter dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, infatti, stabilisce che lo stato legittimo dell’immobile deve essere asseverato con riferimento alle parti comuni dell’edificio interessato dagli interventi, e non con riguardo alle singole unità immobiliari.